Вспомогательный материал к теме "Прекращение прав на землю"
Статья для изучения:
ПОРЯДОК ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ РАЗВИТИЯ
МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
И.А. АКСЕНОВ
Изучая вопросы, связанные с управлением муниципальными землями, невозможно не остановиться на проблеме регулирования порядка изъятия земель. Специфика процедуры изъятия земельной собственности опосредована двумя важнейшими факторами.
Во-первых, тем, что и национальное, и международное законодательство строго защищает интересы собственников. Право собственности многими национальными правовыми системами рассматривается не только как естественное, но и как священное право. Такой краеугольный подход накладывает на государства особые полномочия по обеспечению защиты собственников от любых посягательств. При этом начиная с конца XVIII в. в законодательстве отдельных зарубежных стран формируется понятие публичных, государственных интересов и нужд, при наличии которых возможны ограничения прав собственников. Современное международное право закрепляет данные положения в Конвенции о защите прав человека и основных свобод. В ней указывается на возможность изъятия собственности для общественных нужд только на основании закона. Чаще всего эти случаи предусматривают в национальном законодательстве предварительную компенсацию собственнику.
Во-вторых, особое значение регулированию процедуры изъятия земли придает сам факт особого статуса земельных ресурсов. Земля была и остается самым важным ресурсом, основой для развития, а в некоторых случаях - и существования людей. Поэтому все, что касается ее изъятия у собственника, подлежит внимательному, подробному и ответственному регулированию со стороны государства.
Правовое регулирование вопросов изъятия земельной собственности в Российской Федерации имеет свою историю, сложившуюся уже в XXI в. Первоначально в Земельном кодексе РФ этой проблеме была посвящена только одна статья - 55. Считалось, что практика применения данной процедуры должна регулироваться нормами гражданского законодательства. Однако практическая деятельность, связанная со строительством олимпийских объектов в Сочи, поставила перед законодателем задачи совершенствования нормативных правовых актов. Вначале возникающие пробелы для большей детализации правоотношений восполнялись серией законов. В результате сложилась ситуация, при которой важнейшие вопросы изъятия земельной собственности регулировались большим количеством разных по содержанию и юридической силе нормативных правовых актов. Позднее полученный опыт позволил ввести в Земельный кодекс отдельную главу, посвященную вопросам изъятия земель у собственников. Параллельно была решена и задача согласования формулировок нормативных правовых актов в части единообразия формулировок - "изъятие, в том числе путем выкупа" было заменено на "предварительное и равноценное возмещение".
Немаловажной целью законодателя в деятельности по совершенствованию процедуры изъятия земельной собственности является ограничение возможностей злоупотребления правом со стороны собственников земельных участков, подпадающих под процедуру изъятия, и недопущение нарушений со стороны органов государственной и муниципальной власти. Для этого нормы, введенные в Земельный кодекс РФ, содержат процедурные сведения, прописанные самым подробным образом. Инициаторами процесса изъятия отдельного участка земли для муниципальных и государственных потребностей могут быть как федеральные и региональные органы исполнительной власти, так и органы местного самоуправления. При этом за широким кругом лиц законодатель закрепил право ходатайства о таком решении широкого круга лиц. К ним согласно Постановлению Правительства РФ от 6 мая 2015 г. N 442 можно отнести государственные унитарные организации, государственные заведения, субъекты естественных монополий, недропользователей и другие предприятия.
Необходимо разобраться и с вопросами о сроках принудительного изъятия земельных участков. Учитывая то, что данная процедура преследует интересы общества и государства, законодатель пошел на сокращение времени на оповещение собственника и исключил обязательность получения его согласия. Конечно, эти законодательные меры преследуют цели ускорения реализации крупномасштабных проектов, но при этом явно смещают акценты в пользу государства. Если раньше выкуп допускался исключительно с согласия самого собственника до окончания года с момента получения соответствующего уведомления, то после внесения изменений предусмотрена обязанность отправить правообладателю земельного участка проект соглашения и оповестить о принятом решении, касающемся изъятия. В случае отказа правообладателя иск о принудительном изъятии не может подаваться раньше, чем до окончания 90 суток с момента получения правообладателем соглашения.
Определенные вопросы возникают и по поводу оповещения правообладателей о принятых уполномоченными органами решениях по принудительному изъятию земельных участков. Т.А. Чижикова приводит следующий пример. Для строительства надземного перехода администрация муниципалитета обратилась с иском к В. о выкупе земельного участка. В процессе судебного разбирательства ответчик настаивал, что не получал уведомление. Тем временем истец, опровергая слова ответчика, возложил вину за этот факт на него самого, как не явившегося за получением уведомления в почтовое отделение. Основанием для принятия судебного решения стал вывод суда о возложении неблагоприятных последствий на ответчика, рисковавшего и не контролирующего получение собственной корреспонденции <4>.
При усилении роли государственных и муниципальных органов в вопросах процедуры изъятия земельных участков законодатель твердо сохраняет позицию необходимости возмещения правообладателю не только стоимости собственности, но и возмещения убытков в случаях упущенной выгоды. При этом расчетная стоимость компенсации всегда должна учитывать рыночную цену конкретного земельного участка.
Анализ судебной практики показывает, что пренебрежение к вопросам материальной компенсации со стороны органов, применяющих процедуры изъятия земель, влекут восстановление интересов правообладателей. Так, взыскиваются убытки в случаях нарушения процедуры или неправильного расчета объема средств возмещения. Например: решения Карабудахкентского районного суда (Республика Дагестан) от 25 февраля 2019 г. по делу N 2-118/2017; Арбитражного суда Московской области по делу N А41-46571/17 по иску "Оазис Техно" к Министерству транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области и Правительству Москвы и др.
Вопросы соотношения общественных потребностей и интересов отдельных лиц больше относятся к области философии. В юридической практике правоприменитель должен действовать на основе закона. Однако законодателю необходимо помнить, что благо общества складывается в том числе и из благополучия его отдельных представителей. Баланс интересов и призваны восстанавливать судебные органы в каждом конкретном случае применения процедуры изъятия земельных участков у собственника.
Принудительное изъятие земельного участка сельхозназначения может осуществляться и на основании нарушения правообладателем правил его использования. Государственные и муниципальные органы должны проявлять заботу об экологической обстановке и стимулировать сохранение плодородия указанной категории земель. Данная деятельность основывается на конкретных критериях, установленных в Постановлениях Правительства РФ от 22 июля 2011 г. N 612 и от 2 октября 2002 г. N 830. По нашему мнению, назрела необходимость совершенствования этих нормативно-правовых актов.
Особенно это касается установленных сроков неиспользования земель сельскохозяйственного назначения. На сегодняшний день этот срок составляет 5 лет. Но проблема заключается в том, что данный срок "привязан" к конкретному собственнику. Если у земельного участка на протяжении пяти лет был один собственник, то допускается изъятие такого участка. В том случае, если до истечения указанного срока земельный участок перейдет к другому правообладателю, то исчисление 5 лет неиспользования начнется заново. В результате есть вероятность (и конкретные примеры на практике) того, что земельный участок не будет использоваться по назначению достаточно длительное время. Эту назревшую проблему необходимо решать, и мы предлагаем четко установить в Земельном кодексе право изъятия неиспользуемых земельных участков сельскохозяйственного назначения через 5 лет вне зависимости от того, менялся правообладатель или нет.
Представляется необходимым и совершенствование законодательства в случае конкретных нарушений при использовании земель сельскохозяйственного назначения. Дело в том, что после процедуры изъятия и проведения торгов по передаче земельных участков другим собственникам средства от продажи за минусом тех, что были потрачены на организацию торгов, передаются бывшему правообладателю. Правильнее было бы, по нашему мнению, эти средства передавать в бюджет или на проведение мероприятий по восстановлению ущерба, нанесенного сельскохозяйственным угодьям. Еще более важным является вопрос о привлечении к ответственности за нанесенный ущерб арендаторов подобных земельных участков. В сегодняшней процедуре изъятия они не несут ответственности за нецелевое использование земельных участков. К примеру, участок в личной принадлежности одного человека и отдан в аренду иному человеку, который совершает какое-либо земельное нарушение закона. Вины владельца в правонарушении его арендатора нет. В связи с этим, в случае если нарушение закона совершено не владельцем, а арендатором, то лишь только на арендатора имеются все шансы возложить денежные взыскания, обязанность по приведению участка в предыдущее положение и остановку права аренды с поддержкой преждевременного расторжения контракта аренды.
Представляет интерес и вопрос о том, чтобы расширить категории земель, к которым применяется законодательство о нарушении целевого использования. На сегодняшний день категории земель, относящиеся к огородническим или садоводческим, не попадают под действие данных норм. Кроме того, если бы средства, вырученные за счет продажи изъятых участков, поступали муниципалитетам, то это повысило бы их заинтересованность в контроле над использованием земель сельскохозяйственного назначения .
Изучая вопрос об отчуждении земельных участков, нельзя не остановиться еще на одном условии проведения данной процедуры. Дело в том, что собственниками сельскохозяйственной земли в Российской Федерации могут быть только граждане. Иностранные физические и юридические лица участвуют в поземельных отношениях только как арендаторы. Однако может сложиться ситуация, при которой право собственности на земельный участок сельхозназначения может появиться у иностранного гражданина. Например, в результате наследования. Нормы российского законодательства предусматривают в таком случае обязанность отчуждения земельной собственности в течение года. Понятно, что данная норма призвана обеспечить продовольственную независимость нашего государства.
В тех случаях, когда изъятие земель производится на основании признания их необработанными сельскохозяйственными землями и не проводятся публичные торги, преимущественное право приобретения таких участков закрепляется за субъектами Российской Федерации, Правительством и органами местного самоуправления. Такая практика в целом соответствует международному опыту и применяется в разных странах (например, во Франции, ФРГ, Норвегии, Испании).
Таким образом, можно подвести итоги изучения вопроса о нормативном регулировании и практике применения принудительного изъятия земельных участков сельскохозяйственного назначения. Существует механизм и выработана обширная судебная практика по защите добросовестных владельцев в случаях изъятия у них земельных участков для общественных нужд. Нормативно-правовая база Российской Федерации максимально стремится к сохранению баланса интересов как отдельных собственников, так и всего общества в целом.
Изъятие земельных участков у недобросовестных собственников осуществляется по результатам контрольной деятельности различных органов, таких как муниципальные органы, органы исполнительной власти, прокуратура, органы государственной исполнительной власти. Перечень нарушений в использовании земель сельскохозяйственного назначения закреплен в нормативных правовых актах Российской Федерации и может считаться достаточным на сегодняшний день.
При этом требуют совершенствования нормы, регулирующие порядок изъятия у организаций и населения невостребованных земельных долей.
Комментариев нет:
Отправить комментарий