Что нужно знать об аренде земли

1. Какими нормами регулируется аренда земли

Отношения, связанные с арендой земли, регулируются как гражданским, так и земельным законодательством, причем последнее имеет приоритет (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). При аренде земельных участков главным образом ориентируйтесь на нормы:

• Земельного кодекса РФ (например, ст. ст. 22, 39.6, 46 ЗК РФ);

• Гражданского кодекса РФ (например, ст. ст. 607, 620 ГК РФ).

Однако учтите, что помимо них в данной сфере существует большое количество других нормативных актов. Это могут быть как законы (например, Закон об обороте земель сельхозназначения), так и подзаконные акты (например, Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, устанавливающее в том числе принципы определения арендной платы за публичные участки).

2. Что такое договор аренды земельного участка

По договору аренды земельного участка (ст. ст. 606, 614, 622 ГК РФ, п. 2 ст. 22 ЗК РФ):

• арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование;

• арендатор обязуется вносить арендную плату и вернуть земельный участок арендодателю при прекращении договора.

Временный и возмездный характер пользования имуществом - основные признаки этого договора. При этом возмездность в первую очередь отличает его от договора ссуды (безвозмездного пользования) (см. п. 1 ст. 689 ГК РФ, п. 1.1 ст. 24 ЗК РФ).

3. Как заключить договор аренды земельного участка

Если собственник участка - частное лицо, заключите договор в общем порядке для всех договоров (см. п. 2 ст. 432, ст. ст. 435, 438 ГК РФ).

Составьте договор в простой письменной форме (пп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ). Рекомендуем заключать его в виде одного документа, подписанного сторонами (см. п. 2 ст. 434 ГК РФ). Такая форма наиболее удобна для подтверждения факта заключения договора и взаимодействия контрагентов в процессе его исполнения.

Если земельный участок находится в публичной собственности, договор аренды чаще всего заключается на торгах. Однако возможно его заключение и без проведения торгов (ст. 39.6 ЗК РФ).

Минэкономразвития России совместно с Росреестром утвердили примерные алгоритмы действий инвестора по получению земельных участков в аренду без торгов и на торгах. Субъектам РФ рекомендовано разработать и утвердить аналогичные алгоритмы действий инвестора (п. 2 Приказа Минэкономразвития России N 385, Росреестра N П/0215 от 13.06.2023).

3.1. Какие условия следует включить в договор аренды земельного участка

Чтобы составить договор аренды земельного участка, включите в него существенные условия (п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 3 ст. 607 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ):

• предмет договора. Главное - укажите сведения об объекте аренды, позволяющие точно его определить;

• размер арендной платы;

• условие, относительно которого по заявлению одной из сторон надо достичь соглашения.

Если вы арендуете земельный участок, находящийся в публичной собственности, учтите особенности согласования условий об арендной плате. В частности, что размер арендной платы определяется на торгах и (или) в соответствии с нормативным актом уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления (см., например, п. п. 1 - 3 ст. 39.7 ЗК РФ).

3.2. С какого момента вступает в силу договор аренды земельного участка

Особенностей для договора аренды земельного участка закон не устанавливает, поэтому в данном случае момент вступления договора в силу определяется по общим правилам.

Как правило, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. И даже если в договоре есть условие о том, что его положения применяются к ранее возникшим отношениям сторон, это не влияет на момент, когда договор считается заключенным (п. п. 1, 2 ст. 425 ГК РФ, см. Позицию ВАС РФ).

Обратите внимание, что если договор аренды земельного участка нужно регистрировать, то для третьих лиц он считается заключенным с момента регистрации. Иное может быть установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

4. Когда и как нужно регистрировать договор аренды земельного участка

Если срок аренды составляет год или более, договор аренды земельного участка нужно зарегистрировать (ч. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Обратите внимание, что регистрировать нужно и договор аренды части земельного участка. Регистрация такого договора возможна, если часть земельного участка учтена в ЕГРН. Однако поставить на кадастровый учет часть участка можно и одновременно с регистрацией договора аренды (ч. 3 ст. 44 Закона о госрегистрации недвижимости).

Чтобы зарегистрировать договор аренды в Росреестре:

• оформите заявление, подготовьте необходимые документы и уплатите госпошлину;

• подайте заявление и документы на госрегистрацию.

5. Как предоставить земельный участок в субаренду

По общему правилу вы можете предоставить земельный участок в субаренду без согласия арендодателя, при условии его уведомления (п. 6 ст. 22 ЗК РФ).

Обратите внимание, что субаренда государственных и муниципальных земельных участков в некоторых случаях запрещена (см., например, пп. 1 п. 5 ст. 18 Закона об унитарных предприятиях).

Чтобы сдать участок в субаренду, составьте договор, включите в него существенные условия, которые аналогичны существенным условиям договора аренды (см. п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Если договор субаренды заключен на год или более, его нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

6. Как составить акт приема-передачи земельного участка

Составьте акт приема-передачи по форме, согласованной при заключении договора.

Возврат земельного участка также оформите, составив акт приема-передачи (возврата) земельного участка.

Если вы не согласовали формы актов, составьте акт в произвольной форме и включите в него:

• реквизиты договора аренды;

• наименование (Ф.И.О.) сторон;

• лиц, которые уполномочены подписать акт, а также реквизиты документов, на основании которых им предоставлены полномочия на подписание акта;

• дату передачи (возврата) земельного участка;

• описание земельного участка;

• состояние земельного участка;

• условие об устранении выявленных недостатков (если его нет в договоре), например захламленности земельного участка строительным мусором;

• имущество (в частности, документы), которое передается вместе с объектом аренды;

• перечень неотделимых улучшений (при возврате участка);

• иные сведения по вашему усмотрению.

7. Как изменить или расторгнуть договор аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка можно изменить или расторгнуть:

1) по соглашению сторон, если иное не установлено законом или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ);

2) в одностороннем внесудебном порядке, если такое право установлено законом, иными правовыми актами или предпринимательским договором (п. п. 1, 2 ст. 310 ГК РФ);

3) через суд - по основаниям, установленным законом или договором. В частности, при существенном нарушении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Земельное законодательство закрепляет ряд специальных оснований для расторжения договора аренды земельного участка. Например, арендодатель может инициировать прекращение аренды в случае использования земельного участка с нарушением требований законодательства (пп. 1 п. 2 ст. 45, п. 2 ст. 46 ЗК РФ).

Особенности изменения и прекращения договоров аренды земли с арендаторами - отдельными организациями торговли и (или) общепита из-за недружественных действий иностранных государств

До 31.12.2023 включительно к договорам аренды (субаренды), которые заключены с отдельными арендаторами - организациями торговли и (или) общепита, положения ст. ст. 450, 451, 452 и гл. 34 ГК РФ применяются с учетом особенностей, предусмотренных ст. 21.2 Закона N 46-ФЗ (ч. 1 ст. 21.2 этого Закона).

Если в отношении арендатора в период после 24.02.2022 прекращен контроль иностранного лица (иностранных лиц, включая несколько не аффилированных друг с другом лиц), связанного с недружественным иностранным государством (территорией), то договор аренды, который заключен до этой даты включительно, нельзя изменить или расторгнуть по инициативе арендодателя из-за того, что (ч. 12 ст. 21.2 Закона N 46-ФЗ):

1) арендатор изменил в указанный период свои фирменное наименование, и (или) коммерческое обозначение, и (или) товарный знак, и (или) знак обслуживания либо товарные знаки и (или) знаки обслуживания для товаров, работ (услуг), реализуемых, производимых (оказываемых) им;

2) над арендатором установлен контроль российского юрлица (российских юрлиц, граждан РФ) либо иностранного юрлица (иностранных юрлиц), подконтрольного указанному российскому юрлицу (российским юрлицам, гражданам РФ).

Отдельное правило касается случая, когда арендная плата (ее часть) за участок, на котором расположено здание (сооружение), установлена в виде доли доходов от использования такого имущества либо в ином виде, зависящем от результатов хоздеятельности арендатора. При этом арендатор прямо или косвенно находится под контролем иностранного лица (иностранных лиц, включая несколько не аффилированных друг с другом лиц), связанного с недружественным иностранным государством (территорией), и приостановил (прекратил) использовать имущество, что существенно снизило размер платы. В такой ситуации арендодатель до 31.12.2023 включительно может:

• требовать внесения ежемесячной платы. Требовать ее можно за период (не ранее 14.07.2022), в котором арендатор приостановил (прекратил) использовать имущество. Ее размер должен быть равен среднемесячной арендной плате, полученной за 2021 г. или за период с января 2022 г. по 24.02.2022, если аренда началась с 01.01.2022 (п. 1 ч. 2 ст. 21.2 Закона N 46-ФЗ);

• в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если соблюдено хотя бы одно из установленных условий. При таком отказе арендодателю не начисляются предусмотренные законом или договором неустойки (штрафы, пени), не применяются другие меры ответственности. Право арендодателя на односторонний отказ не применяется с даты, когда в отношении арендатора прекращен контроль иностранного лица (иностранных лиц), связанного с недружественным иностранным государством (территорией) (п. 2 ч. 2, ч. 10, 11 ст. 21.2 Закона N 46-ФЗ). См. также Готовое решение.

Указанные выше правила распространяются на правоотношения по ранее заключенным договорам (ч. 12 ст. 6 Федерального закона от 14.07.2022 N 332-ФЗ).

8. Какие последствия наступают с истечением срока действия договора аренды земельного участка

По окончании срока действия договора аренды земельного участка сохраняются обязательства, не исполненные сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором. Такой вывод следует из п. 3 ст. 425 ГК РФ.

Так, при прекращении договора арендатор обязан вернуть земельный участок арендодателю (ч. 1 ст. 622 ГК РФ). При этом условия договора о порядке возврата будут действовать, даже если по закону или договору с окончанием срока действия договора обязательства сторон прекращаются. Это условие изначально рассчитано на его применение после прекращения договора, что допустимо в силу п. 4 ст. 421 ГК РФ. Кстати, учтите, что при возврате публичного земельного участка, на котором арендатор законно возвел не завершенный строительством объект недвижимости, нельзя на основании ст. 622 ГК РФ требовать его сноса (п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2017)).

Сохраняются и обязательства в части денежных расчетов между сторонами. Например, арендатор должен уплатить не внесенную арендную плату за пользование земельным участком (п. 1 ст. 614 ГК РФ). У арендодателя тоже могут быть денежные обязательства перед арендатором, например вернуть арендатору полученный ранее обеспечительный платеж или возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного земельного участка. Такие обязательства также подлежат исполнению (п. 2 ст. 381.1, п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Окончание срока действия договора аренды земельного участка не освобождает от ответственности за нарушение сторонами договора (п. 4 ст. 425 ГК РФ). Так, арендодатель может взыскать убытки, причиненные в результате деятельности арендатора на земельном участке (ст. 15 ГК РФ, пп. 2 п. 1 ст. 57, ст. 62 ЗК РФ). Например, если из-за нарушений арендатором условий договора произошло ухудшение почвенного покрова или уничтожены зеленые насаждения.

Учтите, что лишь в некоторых случаях окончание срока действия договора может затрагивать права и обязанности третьих лиц.

9. Как вернуть земельный участок при прекращении договора аренды

Арендатор при прекращении договора аренды обязан возвратить земельный участок арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

Возврат земельного участка из аренды оформите актом приема-передачи.

На практике срок возврата часто определяют в договоре. Если такое условие есть, верните участок в срок, указанный в договоре. Срок возврата также может быть установлен в типовых (примерных) формах договоров, которые применяются в некоторых случаях (см., в частности, примерную форму, утвержденную Приказом Минэкономразвития России от 12.04.2006 N 95).

Если срок возврата не предусмотрен договором, определите его по правилам ст. 314 ГК РФ с учетом положений ст. 622 ГК РФ. Например, суды могут прийти к выводу, что срок возврата земельного участка определяется моментом прекращения действия договора.

Обратите внимание: если вы не вернете земельный участок в надлежащий срок, за все время просрочки арендодатель вправе требовать внесения арендной платы, а также возмещения убытков, когда она не покрывает причиненных убытков (ч. 2 ст. 622 ГК РФ).

10. Переходят ли в порядке наследования права и обязанности по договору аренды земельного участка

Да, по общему правилу имущественные права и обязанности наследодателя, в том числе по договорам, которые он заключил при жизни, переходят к его наследникам, принявшим наследство. Это происходит в результате универсального правопреемства (п. 1 ст. 1110, ст. 1112, п. 1 ст. 1152 ГК РФ).

В случае смерти арендодателя право собственности на имущество, которое сдано в аренду, переходит к его наследникам. Но это не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Следовательно, арендатор может продолжать пользоваться участком, а исполнять свои обязанности, в том числе вносить арендную плату, надо будет уже новому лицу - наследнику. Обратите внимание, что право на получение арендной платы новый собственник приобретает независимо от переоформления договора (п. 2 ст. 218, пп. 1 п. 1 ст. 387, п. 1 ст. 617 ГК РФ, см. Позицию ВАС РФ).

В случае смерти арендатора земельного участка его права и обязанности переходят к наследнику арендатора, который вступает в договор (становится стороной) на оставшийся срок его действия, и арендодатель не может отказать ему в этом. Исключение составляют ситуации, когда законом или договором предусмотрено иное или когда заключение договора аренды было обусловлено личными качествами арендатора (п. 2 ст. 617 ГК РФ).

Касательно последнего следует учитывать, что существо арендных отношений, как правило, не предполагает неразрывную связь обязательств с личностью должника или кредитора. Следовательно, права и обязанности по договору аренды земельного участка обычно могут наследоваться. Тем более сложно говорить о значении личности арендатора, если договор аренды заключен на торгах в форме аукциона. Такие позиции встречаются в судебной практике (Постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 22.03.2022 N Ф06-16127/2022, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2022 N 17АП-5803/2022-ГК).