Дополнительный материал к теме 

"Управление в области использования и охраны земель"

Что такое кадастровый учет и регистрация права?

Резервирование земель : основные этапы и обязательные условия

Статья для изучения:

ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ РЕГИСТРАЦИОННОГО

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА: ФОРМИРОВАНИЕ РЕЕСТРОВОГО ПРАВА В РОССИИ

М.Н. ГАВРИЛЮК

2020 год ознаменовался рядом знаковых событий, связанных с программой построения нового курса, "прагматичной политики", предполагающей модернизацию всего общества и общественных отношений, ориентированной на строительство правового государства, основой которого является Конституция Российской Федерации . В прошлом году в Конституцию Российской Федерации были приняты поправки, в частности, уточнены полномочия Правительства Российской Федерации, связанные с осуществлением мер, направленных на создание благоприятных условий жизнедеятельности населения, снижение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и т.п. В том же году Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) была исключена из подчинения Министерства экономического развития Российской Федерации и перешла в ведение Правительства Российской Федерации. Кроме того, Росреестр стал органом нормативного правового регулирования в сфере регистрации недвижимости, землеустройства, кадастровой оценки, государственного мониторинга земель и иных полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В конце 2020 года - начале 2021 года был принят ряд ключевых законов, предусматривающих основные направления совершенствования законодательства в сфере государственной регистрации недвижимости. Рассмотрим их подробнее.

Федеральный закон N 518-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о ранее учтенных объектах недвижимости) был принят 30 декабря 2020 года. Ранее учтенными считались объекты, государственный, технический, кадастровый учет которых осуществлен до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Такие объекты признаются юридически действительными и при отсутствии соответствующей записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее - Реестр недвижимости). Сейчас это определено статьей 69 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации недвижимости). Также ранее учтенными считаются объекты недвижимости, правоустанавливающие документы или документы, удостоверяющие права на которые были оформлены до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и права на которые не зарегистрированы в Реестре недвижимости. Сведения о ранее учтенных земельных участках имеют постоянный характер и считаются юридически действительными.

В настоящее время в Реестре недвижимости содержится информация примерно о 25 миллионах ранее учтенных объектов недвижимости при отсутствии основных сведений о правах и правообладателе объекта. Причиной этому является отсутствие в правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах сведений о правообладателях в объеме, позволяющем однозначно определить владельца объекта недвижимости.

К основным сведениям о правах и правообладателе относятся фамилия, имя и отчество правообладателя недвижимости, данные документа, удостоверяющего личность гражданина (паспорт гражданина Российской Федерации), сведения о страховом номере индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования (СНИЛС), индивидуальный номер налогоплательщика (ИНН), сведения о месте регистрации (адрес) правообладателя недвижимости, сведения о гражданском состоянии (регистрация брака).

Отсутствие сведений о правах и правообладателе (правообладателях) в Реестре недвижимости затрудняет или делает невозможным совершение ряда учетно-регистрационных действий. В качестве примера можно привести наводнение в Иркутской области в 2019 году, когда без бумажных документов на недвижимость остались почти 25 тысяч человек , а сведения в Реестре недвижимости о правах на жилые дома и земельные участки отсутствовали. Это затрудняло выдачу жилищных сертификатов, предоставление социальной выплаты на приобретение жилого помещения взамен утраченного, которые выдавались пострадавшим в результате наводнения семьям.

Сведения о правообладателе недвижимости необходимы иным лицам в следующих случаях:

1) при установлении публичного сервитута (орган, уполномоченный на установление публичного сервитута, обязан известить правообладателя обременяемого земельного участка в порядке, предусмотренном законодательством) ;

2) при установлении границ земельных участков (кадастровый инженер должен проинформировать правообладателей смежных участков при выполнении кадастровых работ) ;

3) при установлении зон с особыми условиями использования территорий  (в этом случае Росреестру необходимо уведомить правообладателей земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, которые будут обременены такой зоной, о ее установлении);

4) при изъятии земельных участков (уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления должен проинформировать правообладателей о предстоящем изъятии в целях направления решения об изъятии и последующего заключения соглашения о возмещении).

Кроме того, сведения о ранее учтенных объектах недвижимости при отсутствии в Реестре недвижимости сведений о правообладателе не могут быть отражены в налоговом уведомлении .

Таким образом, информация о правообладателях, которая относится к сведениям ограниченного доступа, имеет решающее значение при принятии управленческих решений в отношении земельных участков с расположенными на них объектами недвижимости.

Дополнительно сведения о правообладателе недвижимости необходимы органу регистрации прав в следующих случаях:

- внесение в Реестр недвижимости сведений, полученных в порядке межведомственного взаимодействия; исправление технических и (или) реестровых ошибок;

- при поступлении запросов от органов, осуществляющих оперативно-разыскную деятельность, и т.д.

Во всех перечисленных случаях необходимо уведомить правообладателя недвижимости.

В настоящее время в отношении ранее учтенных земельных участков существуют следующие правила:

1) все права признаются государством даже при отсутствии записи в Реестре недвижимости;

2) правообладатель не обязан перерегистрировать свои права на ранее учтенные объекты.

Надо отметить, что точное количество ранее учтенных объектов недвижимости достоверно определить невозможно. Законом о ранее учтенных объектах недвижимости предусматривается механизм выявления правообладателей недвижимости силами органов местного самоуправления, который включает несколько этапов:

1) анализ собственных архивов или документов, которые находятся в ведении муниципалитетов;

2) направление запросов в различные органы, организации, нотариусам (например, в МВД России - сведения о документе, удостоверяющем личность, об адресе регистрации, дате и месте рождения; в Пенсионный фонд Российской Федерации - о присвоении СНИЛС; в Единый государственный реестр записей актов гражданского состояния (ЕГР ЗАГС) - о возможной смерти правообладателя недвижимости, смене его фамилии, имени, отчества; нотариусу - по месту открытия наследства в целях получения информации о наследниках ранее учтенного объекта недвижимости; ФНС России - для получения сведений о регистрации юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и т.п.). Срок ответа на такой запрос - до 15 дней, если иной срок не установлен законодательством;

3) обобщение и анализ полученных сведений;

4) подготовка проекта решения о выявлении правообладателей;

5) направление проекта решения правообладателю объекта недвижимости;

6) принятие проекта решения и направление его в орган регистрации прав (в случае если в течение 45 дней со дня получения проекта решения не поступили возражения).

На этапе обобщения и анализа полученных сведений действия дифференцируются в зависимости от того, какой результат был получен на этом этапе:

- правообладатель выявлен, но умер;

- получены противоречивые сведения (в этом случае проект решения о выявлении правообладателя не подготавливается);

- правообладатель не согласен с проектом решения (либо с решением), в этом случае он вправе представить свои возражения в письменном виде либо в форме электронного документа;

- в качестве правообладателя выявлено иное лицо;

- в результате осмотра обнаружено прекращение существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства (в этом случае основанием для снятия с кадастрового учета будет являться акт осмотра объекта).

После принятия решения о выявлении правообладателя недвижимости муниципалитеты обращаются с заявлением о внесении сведений о правообладателе недвижимости в Реестр недвижимости.

Основная проблема, возникающая при формировании сведений о ранее учтенных земельных участках, - неустановленность (или приблизительность) их границ. Это обстоятельство исключает возможность совершения с ними различных сделок, что следует из статей 554 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о требовании гражданского законодательства в определении предмета сделки. В этой части сведения Реестра недвижимости не отвечают их основным принципам - принципам полноты и достоверности.

Кроме того, с 2020 года правообладатели, чьи земельные участки не имеют точных сведений о местоположении границ в Реестре недвижимости и права на которые возникли до февраля 1998 года, могут столкнуться с тем, что на их участках может быть начато строительство объектов федерального, регионального или местного значения. В рамках реализации нового Закона  они могут быть восприняты как не закрепленные за кем-то, поэтому рекомендуется уточнить границы ранее учтенных земельных участков.

В связи с этим Законом о ранее учтенных земельных участках предусматривается право органов местного самоуправления на выполнение комплексных кадастровых работ в целях уточнения границ ранее учтенных земельных участков (при наличии возражений со стороны правообладателей участков такие работы не выполняются), а также внесения соответствующих сведений в Реестр недвижимости без доверенности от правообладателя.

Практическая реализация положений Закона о ранее учтенных объектах недвижимости во многом повысит качество содержащихся в Реестре недвижимости данных: с одной стороны, придаст значение кадастровой деятельности для развития гражданского оборота как инструмента индивидуализации земельных участков <13>, а с другой - обеспечит защиту имущественных интересов (прав собственности и иных вещных прав на нее) правообладателей ранее учтенной недвижимости, объем которой насчитывает порядка 25 миллионов объектов (по данным Росреестра) .

Закон о комплексных кадастровых работах

Федеральный закон от 22 декабря 2020 года N 445-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о комплексных кадастровых работах) вступил в силу с 23 марта 2021 года. Этот Закон предусматривает:

1) возможность выполнения работ за счет внебюджетных средств физических и юридических лиц (ранее - только за счет соответствующих бюджетов);

2) кадастровые работы на землях садоводческих или огороднических товариществ, гаражных кооперативов осуществляются на основании решения общего собрания граждан;

3) новые требования к карте-плану территории в случае, если в Реестр недвижимости не могут быть внесены сведения об уточнении границ земельных участков и требуется образование нового участка.

Закон о совершенствовании системы регистрации недвижимости

Федеральный закон N 120-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о совершенствовании системы регистрации недвижимости) был принят 30 апреля 2021 года. Этим Законом предусматриваются следующие положения:

- уточняются заявители, которые могут обращаться в Росреестр (при образовании участков, уточнении границ);

- реализация положений о самовольных постройках;

- порядок осуществления кадастрового учета при поэтапном строительстве объектов недвижимости;

- запрет на перепродажу сведений Реестра недвижимости;

- добавление новых сведений в Реестр недвижимости (например, информации о том, что участок зарезервирован для публичных нужд или образован в связи с изъятием);

- регулирование выездного приема документов на государственную регистрацию недвижимости;

- развитие личного кабинета правообладателя недвижимости (например, возможность формировать проекты договоров, различных сделок) и личного кабинета кадастрового инженера (возможность поэтапного прохождения документов и обращения к другим информационным системам для осуществления кадастровых работ);

- возможность подписания в электронном виде акта установления и согласования границ;

- поэтапный перевод всех документов в электронный вид;

- особенности и порядок регистрации недвижимости для публичных нужд;

- наделение органов публичной власти полномочиями по переводу бумажных документов в скан-образ, в дальнейшем удостоверение его равнозначности, что свидетельствует о том, что усиленная квалифицированная подпись гражданину (УКЭП) для регистрационных действий не нужна. При этом цифровизация иных ресурсов и возможность их совмещения, например муниципальных информационных ресурсов, в частности создание порталов по предоставлению земельных участков из государственной и муниципальной собственности, позволила бы ускорить процесс оформления земельно-имущественных отношений ("земля в собственность в один клик").

Закон о гаражной амнистии

Федеральный закон от 5 апреля 2021 года N 79-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о гаражной амнистии) вступает в силу с 1 сентября 2021 года. Закон предусматривает упрощенный порядок оформления прав на гаражи, построенные до 2005 года . Гаражная амнистия имеет ограниченный срок действия - в течение пяти лет (до 1 января 2026 года). Рассматриваемый Закон:

1) закрепляет разграничение капитальных и некапитальных гаражей (в обоих случаях возможно воспользоваться гаражной амнистией, за исключением подземных гаражей);

2) предусматривает возможность предоставления земельных участков под "гаражным боксом" без торгов, в случае если они расположены на выделенной гаражному кооперативу земле;

3) предусматривает сокращенный перечень оснований для отказа в предоставлении земли;

4) дает возможность использовать любые документы (справки об оплате коммунальных услуг, договоры, решения) при оформлении прав на земельные участки;

5) предусматривает возможность предоставления земельного участка под гаражом при отсутствии указания об этом в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительном регламенте;

6) предусматривает особенности кадастрового учета и регистрации прав в отношении гаражей и земельных участков под ними;

7) устанавливает, что органами государственной власти субъектов Российской Федерации могут быть сформированы перечни граждан, имеющих право на бесплатное использование земельных участков для возведения гаражей, являющихся некапитальными сооружениями;

8) предусматривает возможность предоставления наследникам или правоприобретателям гаража земельных участков, находящихся в публичной собственности и расположенных под гаражами.

Таким образом, законодатель предусматривает возможность оформления прав на недвижимость в упрощенном порядке.

Так называемая "гаражная амнистия" - не первая амнистия, проводимая в нашей стране. В 2006 - 2021 годах проводились:

1) "дачная амнистия" , которая позволяет легализовать права на земельные участки, предназначенные для личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства либо на создаваемый на таком участке объект недвижимости, который, во-первых, должен соответствовать параметрам, определенным Градостроительным кодексом Российской Федерации (в частности, высота не более 20 метров, количество этажей - не более трех); во-вторых, должен быть возведен с соблюдением параметров строительства объекта (минимальных отступов от границ земельных участков, максимального процента застройки, предусмотренных градостроительным регламентом); в-третьих, объект капитального строительства должен соответствовать виду разрешенного использования земельного участка. В настоящее время амнистия продлена еще на пять лет (до 1 марта 2026 года). За четырнадцать лет (2006 - 2020 годы) оформлены права на более чем 14 миллионов объектов недвижимости (садовые дома, хозяйственные постройки, земельные участки и прочие объекты);

2) "лесная амнистия"  - направлена на защиту прав добросовестных приобретателей земельных участков, которые оказались в лесном фонде (эта амнистия предусматривает следующее общее правило: если ваши права или права предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 года при установлении принадлежности участка к определенной категории земель, то приоритет имеют сведения Реестра недвижимости, а при их отсутствии - сведения правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов);

3) "амнистия самовольных объектов", которая, во-первых, легализует жилые дома, построенные без разрешения на строительство (их можно узаконить через уведомительный порядок) ; во-вторых, устанавливает, что постройка не являлась самовольной, если гражданин не знал и не мог знать о существующих ограничениях ; в-третьих, устанавливает, что с 1 января 2019 года жилыми домами признаются все здания, имеющие в соответствии с данными Реестра недвижимости назначение "жилое", "жилое строение" и расположенные на садовых земельных участках ; в-четвертых, предусматривает случаи, когда постройки, не соответствующие установленным ограничениям, не подлежат сносу  (за исключением построек, возведенных в определенных зонах, которые установлены до 1 января 2022 года, сведения о которых внесены в Реестр недвижимости).

В настоящее время находятся на рассмотрении ряд законопроектов, в том числе связанных:

1) с продолжением темы "амнистий" в сфере недвижимости . Согласно этому законопроекту такие ограниченные вещные права граждан, как право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения, признаются правом собственности в силу закона независимо от вида разрешенного использования земельного участка. Этот проект в первую очередь должен:

- защитить права наследников, так как право постоянного (бессрочного) пользования по наследству не переходит;

- сделать бессрочным упрощенный порядок регистрации прав на "бытовую недвижимость";

- легализовать жилые дома, расположенные в границах населенного пункта, на землях, находящихся в публичной собственности, и построенные до мая 1998 года;

- исключить необходимость доказывания для целей государственной регистрации (проверки регистратором) существования границ земельных участков на протяжении 15 лет и более в целях уточнения границ (ст. 22 Закона о регистрации недвижимости)  и т.д.;

2) уточнением разрешенного использования земельных участков . Нормами этого законопроекта планируется:

- ввести универсальные виды разрешенного использования вне зависимости от того, какой вид установлен как основной при отсутствии прямого запрета на размещение иных объектов (например, линейные объекты, объекты благоустройства, геодезические пункты, инженерные изыскания);

- ввести "автоматический перевод" - изменение вида разрешенного использования земельных участков по аналогии с землями населенных пунктов, когда установление или изменение границ населенных пунктов одновременно является их переводом из других категорий в земли населенных пунктов;

- уточнить правила определения вида разрешенного использования на территориях, где градостроительный регламент не работает (например, введение сельскохозяйственного регламента);

- установить возможность выбора правообладателем вида разрешенного использования (с 2013 года судебная практика строится не в пользу арендаторов, несмотря на то что они тоже являются правообладателями земельных участков, в отношении того, что они не могут самостоятельно выбирать виды разрешенного использования ).

Помимо указанного законопроекта, необходимо было бы разработать классификатор видов разрешенного использования для зданий и сооружений по аналогии с земельными участками, предусмотреть возможность (или невозможность) для изменения разрешенного использования зданий и помещений в здании;

3) развитием института приобретательной давности в контексте введения в Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) норм, устанавливающих возможность приобретения земельного участка в силу приобретательной давности на основании любых документов (например, материалы об уборке урожая, расходы на благоустройство) и совокупности признаков приобретательной давности - добросовестность, непрерывность и открытость. При этом именно добросовестность является наиболее дискуссионным признаком владения имуществом, поскольку в силу норм гражданского законодательства невозможно добросовестно владеть, зная, что у вещи есть собственник (презумпция государственной собственности на землю в силу статьи 214 ГК РФ). Кроме того, за использование земельного участка без документов предусмотрена административная ответственность (статья 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях), лицо, использующее участок без документов, обязано его освободить (ст. ст. 60, 76 ЗК РФ);

4) уточнением понятия "объект недвижимости" (недвижимость). Разработку соответствующего законопроекта обусловило то, что действующие нормы законодательства весьма противоречивы в отношении установления видов недвижимости  и критериев отнесения объектов к недвижимому имуществу. При этом связь с землей является достаточно спорным критерием, суды часто истребуют необходимость доказывания самостоятельного хозяйственного значения, кроме того, помещения и машино-места могут не иметь прочной связи с землей, следовательно, этот критерий является весьма спорным . Кроме уточнения критериев отнесения различных объектов к недвижимости и ее видов, нуждается в реформировании законодательство в части разграничения объектов, которые подлежат учету и регистрации (объекты недвижимости и объекты капитального строительства) и иные объекты (являющиеся улучшениями земельного участка). В 1990 - 2000 годах зачастую регистрировали объекты, которые не являлись недвижимостью по природе (например, заборы, ограждения), и, к сожалению, в настоящее время отсутствует процедура снятия их с кадастрового учета по причине того, что они не являются недвижимостью. В то же время другая важная информация о характеристиках земельного участка (например, о границах и площади сельскохозяйственных угодий) в Реестре недвижимости отсутствует. В связи с этим нуждается в доработке единый информационный ресурс о земле, который был бы совместим с различными реестрами (с единой федеральной информационной системой о землях сельскохозяйственного назначения, разработанной Министерством сельского хозяйства Российской Федерации), государственным лесным реестром, информационной системой СОБР Роснедра и другими ресурсами).

Заключение

С принятием Закона о регистрации недвижимости система государственной регистрации недвижимости стала включать две процедуры:

1) государственный кадастровый учет объектов недвижимости;

2) государственную регистрацию прав.

С момента объединения двух реестров (государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав), создания Реестра недвижимости, а также изменения подходов к понятиям "объект учета" и "объект регистрации" в России началось формирование новой кадастрово-регистрационной отрасли законодательства и нового реестрового права, совершенствование которого продолжается.

  Вспомогательный материал к теме "Прекращение прав на землю"

Статья для изучения: 

ПОРЯДОК ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ РАЗВИТИЯ

МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

И.А. АКСЕНОВ

  Изучая вопросы, связанные с управлением муниципальными землями, невозможно не остановиться на проблеме регулирования порядка изъятия земель. Специфика процедуры изъятия земельной собственности опосредована двумя важнейшими факторами.

Во-первых, тем, что и национальное, и международное законодательство строго защищает интересы собственников. Право собственности многими национальными правовыми системами рассматривается не только как естественное, но и как священное право. Такой краеугольный подход накладывает на государства особые полномочия по обеспечению защиты собственников от любых посягательств. При этом начиная с конца XVIII в. в законодательстве отдельных зарубежных стран формируется понятие публичных, государственных интересов и нужд, при наличии которых возможны ограничения прав собственников. Современное международное право закрепляет данные положения в Конвенции о защите прав человека и основных свобод. В ней указывается на возможность изъятия собственности для общественных нужд только на основании закона. Чаще всего эти случаи предусматривают в национальном законодательстве предварительную компенсацию собственнику.

Во-вторых, особое значение регулированию процедуры изъятия земли придает сам факт особого статуса земельных ресурсов. Земля была и остается самым важным ресурсом, основой для развития, а в некоторых случаях - и существования людей. Поэтому все, что касается ее изъятия у собственника, подлежит внимательному, подробному и ответственному регулированию со стороны государства.

Правовое регулирование вопросов изъятия земельной собственности в Российской Федерации имеет свою историю, сложившуюся уже в XXI в. Первоначально в Земельном кодексе РФ этой проблеме была посвящена только одна статья - 55. Считалось, что практика применения данной процедуры должна регулироваться нормами гражданского законодательства. Однако практическая деятельность, связанная со строительством олимпийских объектов в Сочи, поставила перед законодателем задачи совершенствования нормативных правовых актов. Вначале возникающие пробелы для большей детализации правоотношений восполнялись серией законов. В результате сложилась ситуация, при которой важнейшие вопросы изъятия земельной собственности регулировались большим количеством разных по содержанию и юридической силе нормативных правовых актов. Позднее полученный опыт позволил ввести в Земельный кодекс отдельную главу, посвященную вопросам изъятия земель у собственников. Параллельно была решена и задача согласования формулировок нормативных правовых актов в части единообразия формулировок - "изъятие, в том числе путем выкупа" было заменено на "предварительное и равноценное возмещение".

Немаловажной целью законодателя в деятельности по совершенствованию процедуры изъятия земельной собственности является ограничение возможностей злоупотребления правом со стороны собственников земельных участков, подпадающих под процедуру изъятия, и недопущение нарушений со стороны органов государственной и муниципальной власти. Для этого нормы, введенные в Земельный кодекс РФ, содержат процедурные сведения, прописанные самым подробным образом. Инициаторами процесса изъятия отдельного участка земли для муниципальных и государственных потребностей могут быть как федеральные и региональные органы исполнительной власти, так и органы местного самоуправления. При этом за широким кругом лиц законодатель закрепил право ходатайства о таком решении широкого круга лиц. К ним согласно Постановлению Правительства РФ от 6 мая 2015 г. N 442 можно отнести государственные унитарные организации, государственные заведения, субъекты естественных монополий, недропользователей и другие предприятия.

Необходимо разобраться и с вопросами о сроках принудительного изъятия земельных участков. Учитывая то, что данная процедура преследует интересы общества и государства, законодатель пошел на сокращение времени на оповещение собственника и исключил обязательность получения его согласия. Конечно, эти законодательные меры преследуют цели ускорения реализации крупномасштабных проектов, но при этом явно смещают акценты в пользу государства. Если раньше выкуп допускался исключительно с согласия самого собственника до окончания года с момента получения соответствующего уведомления, то после внесения изменений предусмотрена обязанность отправить правообладателю земельного участка проект соглашения и оповестить о принятом решении, касающемся изъятия. В случае отказа правообладателя иск о принудительном изъятии не может подаваться раньше, чем до окончания 90 суток с момента получения правообладателем соглашения.

  Определенные вопросы возникают и по поводу оповещения правообладателей о принятых уполномоченными органами решениях по принудительному изъятию земельных участков. Т.А. Чижикова приводит следующий пример. Для строительства надземного перехода администрация муниципалитета обратилась с иском к В. о выкупе земельного участка. В процессе судебного разбирательства ответчик настаивал, что не получал уведомление. Тем временем истец, опровергая слова ответчика, возложил вину за этот факт на него самого, как не явившегося за получением уведомления в почтовое отделение. Основанием для принятия судебного решения стал вывод суда о возложении неблагоприятных последствий на ответчика, рисковавшего и не контролирующего получение собственной корреспонденции <4>.

При усилении роли государственных и муниципальных органов в вопросах процедуры изъятия земельных участков законодатель твердо сохраняет позицию необходимости возмещения правообладателю не только стоимости собственности, но и возмещения убытков в случаях упущенной выгоды. При этом расчетная стоимость компенсации всегда должна учитывать рыночную цену конкретного земельного участка.

Анализ судебной практики показывает, что пренебрежение к вопросам материальной компенсации со стороны органов, применяющих процедуры изъятия земель, влекут восстановление интересов правообладателей. Так, взыскиваются убытки в случаях нарушения процедуры или неправильного расчета объема средств возмещения. Например: решения Карабудахкентского районного суда (Республика Дагестан) от 25 февраля 2019 г. по делу N 2-118/2017; Арбитражного суда Московской области по делу N А41-46571/17 по иску "Оазис Техно" к Министерству транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области и Правительству Москвы и др. 

Вопросы соотношения общественных потребностей и интересов отдельных лиц больше относятся к области философии. В юридической практике правоприменитель должен действовать на основе закона. Однако законодателю необходимо помнить, что благо общества складывается в том числе и из благополучия его отдельных представителей. Баланс интересов и призваны восстанавливать судебные органы в каждом конкретном случае применения процедуры изъятия земельных участков у собственника.

Принудительное изъятие земельного участка сельхозназначения может осуществляться и на основании нарушения правообладателем правил его использования. Государственные и муниципальные органы должны проявлять заботу об экологической обстановке и стимулировать сохранение плодородия указанной категории земель. Данная деятельность основывается на конкретных критериях, установленных в Постановлениях Правительства РФ от 22 июля 2011 г. N 612 и от 2 октября 2002 г. N 830. По нашему мнению, назрела необходимость совершенствования этих нормативно-правовых актов.

Особенно это касается установленных сроков неиспользования земель сельскохозяйственного назначения. На сегодняшний день этот срок составляет 5 лет. Но проблема заключается в том, что данный срок "привязан" к конкретному собственнику. Если у земельного участка на протяжении пяти лет был один собственник, то допускается изъятие такого участка. В том случае, если до истечения указанного срока земельный участок перейдет к другому правообладателю, то исчисление 5 лет неиспользования начнется заново. В результате есть вероятность (и конкретные примеры на практике) того, что земельный участок не будет использоваться по назначению достаточно длительное время. Эту назревшую проблему необходимо решать, и мы предлагаем четко установить в Земельном кодексе право изъятия неиспользуемых земельных участков сельскохозяйственного назначения через 5 лет вне зависимости от того, менялся правообладатель или нет.

Представляется необходимым и совершенствование законодательства в случае конкретных нарушений при использовании земель сельскохозяйственного назначения. Дело в том, что после процедуры изъятия и проведения торгов по передаче земельных участков другим собственникам средства от продажи за минусом тех, что были потрачены на организацию торгов, передаются бывшему правообладателю. Правильнее было бы, по нашему мнению, эти средства передавать в бюджет или на проведение мероприятий по восстановлению ущерба, нанесенного сельскохозяйственным угодьям. Еще более важным является вопрос о привлечении к ответственности за нанесенный ущерб арендаторов подобных земельных участков. В сегодняшней процедуре изъятия они не несут ответственности за нецелевое использование земельных участков. К примеру, участок в личной принадлежности одного человека и отдан в аренду иному человеку, который совершает какое-либо земельное нарушение закона. Вины владельца в правонарушении его арендатора нет. В связи с этим, в случае если нарушение закона совершено не владельцем, а арендатором, то лишь только на арендатора имеются все шансы возложить денежные взыскания, обязанность по приведению участка в предыдущее положение и остановку права аренды с поддержкой преждевременного расторжения контракта аренды.

Представляет интерес и вопрос о том, чтобы расширить категории земель, к которым применяется законодательство о нарушении целевого использования. На сегодняшний день категории земель, относящиеся к огородническим или садоводческим, не попадают под действие данных норм. Кроме того, если бы средства, вырученные за счет продажи изъятых участков, поступали муниципалитетам, то это повысило бы их заинтересованность в контроле над использованием земель сельскохозяйственного назначения .

Изучая вопрос об отчуждении земельных участков, нельзя не остановиться еще на одном условии проведения данной процедуры. Дело в том, что собственниками сельскохозяйственной земли в Российской Федерации могут быть только граждане. Иностранные физические и юридические лица участвуют в поземельных отношениях только как арендаторы. Однако может сложиться ситуация, при которой право собственности на земельный участок сельхозназначения может появиться у иностранного гражданина. Например, в результате наследования. Нормы российского законодательства предусматривают в таком случае обязанность отчуждения земельной собственности в течение года. Понятно, что данная норма призвана обеспечить продовольственную независимость нашего государства.

В тех случаях, когда изъятие земель производится на основании признания их необработанными сельскохозяйственными землями и не проводятся публичные торги, преимущественное право приобретения таких участков закрепляется за субъектами Российской Федерации, Правительством и органами местного самоуправления. Такая практика в целом соответствует международному опыту и применяется в разных странах (например, во Франции, ФРГ, Норвегии, Испании).

Таким образом, можно подвести итоги изучения вопроса о нормативном регулировании и практике применения принудительного изъятия земельных участков сельскохозяйственного назначения. Существует механизм и выработана обширная судебная практика по защите добросовестных владельцев в случаях изъятия у них земельных участков для общественных нужд. Нормативно-правовая база Российской Федерации максимально стремится к сохранению баланса интересов как отдельных собственников, так и всего общества в целом.

Изъятие земельных участков у недобросовестных собственников осуществляется по результатам контрольной деятельности различных органов, таких как муниципальные органы, органы исполнительной власти, прокуратура, органы государственной исполнительной власти. Перечень нарушений в использовании земель сельскохозяйственного назначения закреплен в нормативных правовых актах Российской Федерации и может считаться достаточным на сегодняшний день.

При этом требуют совершенствования нормы, регулирующие порядок изъятия у организаций и населения невостребованных земельных долей.

{Статья: Порядок изъятия земель для развития муниципального образования (Аксенов И.А.) ("Государственная власть и местное самоуправление", 2021, N 2) {КонсультантПлюс}}

 

 Вспомогательный материал по теме "Возникновение прав на землю"

1. По каким основаниям возникает право собственности на публичные земельные участки

На такой участок право собственности может возникнуть на основании договора либо акта госоргана или органа местного самоуправления.

1.1. Возникновение права собственности на публичную землю по договору

Приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (в том числе выкупить арендованный), можно:

• по договору купли-продажи на торгах, а в некоторых случаях - и без торгов. Например, без торгов можно приобрести земельный участок, на котором расположено сооружение, принадлежащее вам на праве собственности (пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Основанием возникновения права собственности при этом будет договор купли-продажи (п. 1 ст. 39.1, п. 20 ст. 39.12, п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ);

• по договору мены. Это возможно в случаях, предусмотренных ст. 39.21 ЗК РФ. В частности, если ваш земельный участок изъят для государственных или муниципальных нужд, а взамен предоставлен другой.

1.2. Возникновение права собственности на публичную землю на основании распорядительного акта

Распорядительный акт является основанием возникновения права собственности на публичный земельный участок, если участок предоставляется вам бесплатно (пп. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ, п. 1 ст. 25, п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ). Такое бывает достаточно редко. Например, бесплатно может быть передан участок, образованный в границах застроенной территории, если вы заключили договор о развитии этой территории.

В основном случаи бесплатной передачи земли в собственность касаются предоставления земельных участков гражданам и некоммерческим организациям.

Решение о бесплатном предоставлении земли в собственность принимает исполнительный орган госвласти или орган местного самоуправления (ст. 39.2 ЗК РФ). Он издаст распорядительный акт об этом, который будет являться основанием, в частности, для регистрации права собственности (ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости, Обзор судебной практики ВС РФ N 3 (2015)). Например, в отношении участков, находящихся в федеральной собственности, такие акты издают Росимущество и его территориальные органы (п. п. 1.1, 2.2, 2.5, 3.6.7 Административного регламента, утвержденного Приказом Росимущества от 11.09.2020 N 261).

1.3. Является ли приватизация основанием для возникновения права собственности на землю

Нет, поскольку при приватизации земельных участков основанием для возникновения права собственности является договор купли-продажи, если участок предоставлен за плату, либо акт госоргана или органа местного самоуправления, если участок предоставлен бесплатно.

В Земельном кодексе РФ нет такого понятия, как "приватизация". О приватизации земельных участков говорится в п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ. Но в нем по сути речь идет об отчуждении земельного участка. Такой же термин "отчуждение" в отношении земельных участков используется и в ст. 28 Закона о приватизации.

Порядок отчуждения земельных участков из публичных земель приведен в гл. V.1 ЗК РФ. Он предусматривает предоставление земельных участков в собственность на торгах или без торгов. Поэтому, даже если при предоставлении участка используется термин "приватизация", право собственности возникнет в соответствии с Земельным кодексом РФ: на основании договора купли-продажи или акта соответствующего органа.

1.4. Можно ли приобрести публичную землю в силу приобретательной давности

Приобрести по давности публичный земельный участок не получится. Для публичных участков земельным законодательством не предусмотрен такой порядок приобретения (п. 16 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).

2. По каким основаниям возникает право собственности на частные земельные участки

Право собственности на частный земельный участок может возникнуть по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами (п. 1 ст. 25 ЗК РФ), в том числе:

• по договору или иной сделке;

• по решению суда в силу приобретательной давности;

• при образовании нового земельного участка;

• в связи с реорганизацией юридического лица.

2.1. Возникновение права собственности на частную землю по договору и иным сделкам

Организация может приобрести право собственности на земельный участок по договору купли-продажи, мены или иной сделке об отчуждении (пп. 1 п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 218 ГК РФ).

На практике самое распространенное основание - договор купли-продажи. Приобретение участка по договору мены или по иной сделке по отчуждению имущества встречается редко.

Учтите, что при уступке прав по договору купли-продажи объекта недвижимости право собственности на него должно переходить на основании названного договора, а не соглашения об уступке. Последнее не является сделкой об отчуждении (Постановление Президиума ВАС РФ от 04.10.2011 N 6325/11).

2.2. Возникновение права собственности по решению суда о приобретении земли в силу приобретательной давности

Приобрести участок, не находящийся в публичной собственности, можно в силу приобретательной давности, если вы добросовестно, открыто и непрерывно владеете им не по договору в течение 15 лет. При этом участок должен принадлежать иному лицу на праве собственности или быть бесхозяйным (п. п. 15, 16 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Чтобы возникло право собственности по приобретательной давности, вам нужно обратиться в суд. Если прежний собственник участка известен, подайте иск о признании права собственности, если неизвестен - заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности (п. 19 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Судебный акт об удовлетворении такого иска или заявления об установлении факта является основанием для регистрации права собственности (п. 2 ст. 59 ЗК РФ, ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 21 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Однако на практике приобрести земельный участок в силу приобретательной давности вряд ли удастся. Если земля не находится в частной собственности или собственности муниципальных образований, то она принадлежит государству (п. 2 ст. 214 ГК РФ, п. 1 ст. 16 ЗК РФ), а значит, не является бесхозяйной. А за самовольное занятие земельных участков предусмотрена административная ответственность (ст. 7.1 КоАП РФ).

2.3. Возникновение права собственности при образовании нового земельного участка

Право собственности на землю возникнет при образовании нового земельного участка или изменении имеющегося (п. 1 ст. 11.8 ЗК РФ). Это происходит при разделе, выделе, объединении или перераспределении земельных участков.

Например, при объединении двух земельных участков в один у вас возникнет право собственности на образованный земельный участок. Если исходные участки принадлежали нескольким собственникам, то на образованный участок у них возникает право общей собственности (п. п. 2, 3 ст. 11.6 ЗК РФ). При этом исходные земельные участки прекращают свое существование с даты госрегистрации права собственности на новый (п. 2 ст. 11.2, п. 1 ст. 11.6 ЗК РФ).

2.4. Возникновение права собственности в связи с реорганизацией юридического лица

Действия граждан и юридических лиц также могут быть основанием для возникновения права собственности (пп. 8 п. 1 ст. 8 ГК РФ). К ним можно отнести, например, реорганизацию юридического лица.

Если вы являетесь правопреемником реорганизованного юридического лица, то право собственности на принадлежавший ему земельный участок перейдет к вам (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

2.5. Может ли право собственности на земельный участок возникнуть из решения собрания

Нет, поскольку решение собрания может быть основанием для возникновения прав только в случаях, предусмотренных законом (пп. 1.1 п. 1 ст. 8 ГК РФ). При этом в законе должно быть указано, что собрание вправе принимать решение о возникновении права собственности, а решение должно быть обязательным для всех, кто вправе участвовать в собрании (п. 2 ст. 181.1 ГК РФ, п. 103 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

В настоящее время нет закона, предусматривающего случаи, когда решение собрания является основанием для возникновения права собственности в отношении земельных участков.

Но, например, решение собрания может быть необходимо для возникновения права собственности при образовании земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на основании решения общего собрания участников долевой собственности путем выдела (п. 2 ст. 13, пп. 2 - 4 п. 3 ст. 14 Закона об обороте земель сельхозназначения, ч. 8 ст. 41 Закона о госрегистрации недвижимости). Такое решение не является основанием для возникновения права собственности на вновь образованные участки в смысле пп. 1.1 п. 1 ст. 8 ГК РФ. В данной ситуации основанием будут являться действия граждан и юридических лиц (пп. 8 п. 1 ст. 8 ГК РФ).

 ТЕМА. Возникновение прав на землю

Вопросы по теме семинарского занятия, вопросы для самоподготовки, темы рефератов и презентаций, литература размещены на образовательной платформе Moodle 

Решите задачи (письменно)

Задача 1

Гаджиев С.В. на праве аренды и соглашения о переуступке прав и обязанностей владеет земельным участком, который был предоставлен ему для строительства жилого дома.

На данном участке Гаджиев возвел жилой дом и зарегистрировал право собственности на него. Построив дом, он решил приобрести этот земельный участок в собственность и обратился в администрацию города Махачкалы с заявлением о предоставлении данного земельного участка в собственность без торгов.  

Администрация города отказала Гаджиеву С. В. в предоставлении земельного участка, мотивировав свой отказ тем, что договор купли-продажи должен быть заключен на торгах.

Решите дело.

Задача 2

Магомедов на протяжении года беспрепятственно пользовался земельным участком Ахмедова  для прохода и проезда к своему земельному участку. В последующем между ними разгорелась серьёзная ссора, вследствие которой последний запретил Магомедову пользоваться дорогой к своему дому. Ахмедов огородил свой земельный участок забором, тем самым, лишив соседа возможности проезда к своему земельному участку, объясняя это тем, что к земельному участку Магомедова ведёт и другая дорога-по состоянию намного хуже и протяженностью больше, однако всё же она позволяет соседу проехать к своему земельному участку.

Какое решение вынесет суд?

  Список рекомендуемой литературы

1.    Анисимов А.П., Рыженков А.Я. Приобретение права частной собственности на земельные участки в силу давности владения // Современное право. 2016. N 10. С. 86 - 92.

2.    Болтанова Е.С. Предоставление земельных участков собственникам объектов недвижимости (материально-правовые вопросы) // Законы России: опыт, анализ, практика. 2016. N 12. С. 14 - 22.

3.    Вербина О.Л. О предоставлении земельных участков из муниципальной собственности: общие положения и спорные вопросы // Муниципальная служба: правовые вопросы. 2019. N 2. С. 13 - 16.

4.    Габучева С.А. Правовые последствия отсутствия государственной регистрации прав или обременений на земельный участок // Российский юридический журнал. 2020. N 4. С. 118 - 123.

5.    Гаджиев Г.А., Ревякин А.П. О толковании добросовестности в институте приобретательной давности применительно к владению земельным участком // Экологическое право. 2021. N 2. С. 21 - 27.

6.    Жмурко С. Права на землю: как приобрести и оформить // Юрист спешит на помощь. 2015. N 5. С. 59 - 61.

7.    Имекова М.П. Значение торгов в процедуре предоставления государственных или муниципальных земельных участков // Законы России: опыт, анализ, практика. 2016. N 12. С. 23 - 28.

8.    Камышанский В.П., Огурцова К.С. Приобретение земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства // Власть Закона. 2017. N 1. С. 37 - 46.

9.    Клещенко С.С. Основания возникновения права частной собственности на земельные участки // Власть Закона. 2018. N 4. С. 144 - 154.

10. Корнеев А.Л. Вопросы перераспределения земель в контексте изменений земельного законодательства // Юридический мир. 2016. N 8. С. 53 - 56.

11. Маланина Е.Н. Общая процедура предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков из публичной собственности без торгов // Вестник Омской юридической академии. 2017. N 1. С. 90 - 94.

12. Орлов А.М. Процедуры предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, как фактор влияния на конкурентную среду // Конкурентное право. 2018. N 2. С. 46 - 48.

13. Полежаев О.А. О моменте возникновения права собственности на земельные участки, отчуждаемые на основании договора купли-продажи // Вестник арбитражной практики. 2016. N 5. С. 63 - 69.

14. Сахно П.С. Проблемы правового регулирования использования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без их предоставления или установления сервитута // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2018. N 2. С. 19 - 21.

15. Семенов А.В. Обжалование отказа органов местного самоуправления в предоставлении земельных участков // Судья. 2015. N 2. С. 35 - 39.

16. Тоточенко Д.А. Приватизация земельных участков гражданами // Нотариус. 2020. N 1. С. 29 - 32.

17. Умеренко Ю.А. Применение института давности на земельные участки: спорные вопросы // Современное право. 2016. N 9. С. 90 - 96.

18. Умеренко Ю.А. Споры о приобретении в собственность земельных участков под зданиями, сооружениями // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. N 12. С. 82 - 95.

19. Умеренко Ю.А. Правовой режим и особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, под объектами незавершенного строительства // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. N 7. С. 27 - 41.

20. Умеренко Ю.А. Возникновение права собственности на земельный участок по основанию приобретательной давности: проблемы практики // Юрист. 2016. N 23. С. 18 - 23.

 

 

Вспомогательный материал к вопросу о системе прав на земельные участки лиц, не являющихся собственниками

Как гражданину переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком?

Граждане вправе переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности. Это возможно в отношении участка, предоставленного до введения в действие Земельного кодекса РФ (30.10.2001) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства. Ограничений по сроку переоформления нет. Право собственности на такие участки могут зарегистрировать также граждане, к которым перешло право собственности на расположенные на них здания (строения, сооружения) в порядке наследования или по иным основаниям.

Исключением являются случаи, когда земельный участок не может предоставляться в частную собственность, например, в силу его ограничения в обороте. Так, в частности, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из состава земель лесного фонда (п. 2, пп. 2 п. 5 ст. 27 ЗК РФ; ст. 1, п. п. 3, 9.1 ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ; ч. 1 ст. 49 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Примечание. После 30.10.2001 земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование гражданам не предоставляются (п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ).

Для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в собственность рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте необходимые документы

Государственная регистрация права собственности на земельный участок осуществляется на основании следующих документов (п. 9.1 ст. 3 Закона N 137-ФЗ; ч. 1 ст. 49 Закона N 218-ФЗ):

1) акт о предоставлении гражданину земельного участка, изданный органом госвласти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленных законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания;

2) акт (свидетельство) о праве гражданина на земельный участок, выданный уполномоченным органом госвласти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания;

3) выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок (если участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства), выданная органом местного самоуправления;

4) иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право на земельный участок.

При государственной регистрации права собственности на земельный участок в случае, если к гражданину перешло право собственности на расположенное на участке здание (строение, сооружение), вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право на земельный участок, могут быть представлены следующие документы (ч. 2 ст. 49 Закона N 218-ФЗ):

1) один из документов, предусмотренных выше и устанавливающих или удостоверяющих право гражданина - любого прежнего собственника указанного здания (строения, сооружения) на этот земельный участок;

2) свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности гражданина на расположенное на участке здание (строение, сооружение).

Второй документ из данного перечня не потребуется, если право собственности гражданина на указанное здание (строение, сооружение) зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ч. 3 ст. 49 Закона N 218-ФЗ).

Шаг 2. Обратитесь в Росреестр

Для государственной регистрации права собственности на земельный участок обратитесь в Росреестр с заявлением и необходимыми документами. Их можно подать одним из следующих способов (ч. 1 ст. 3.1, ч. 1, 2 ст. 14, ч. 1 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. п. 1 - 3 Приложения N 1 к Приказу Росреестра от 30.12.2020 N П/0509; п. 1.2 Приказа Росреестра от 18.10.2016 N П/0515):

• непосредственно в ФГБУ "ФКП Росреестра" или МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений и МФЦ, размещенному на сайте Росреестра).

В г. Москве и Московской области прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу;

• при выездном приеме;

• почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении согласно перечню подразделений, размещенному на сайте Росреестра;

• в форме электронных документов через Интернет, например через официальный сайт Росреестра.

При представлении заявления лично физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий личность, а его представитель - также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия. При подаче документов по почте подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально, доверенность на представителя нотариально удостоверена, а также приложены копии документов, удостоверяющих личность (ч. 8, 12 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину. Представлять документ о ее уплате вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется. Вы вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти рабочих дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Справка. Размер госпошлины

Размер госпошлины за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок в данном случае составляет 350 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 (пп. 24 п. 1 ст. 333.33, п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления), необходимый для подтверждения факта уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (п. 6 Приложения N 1 к Приказу Росреестра N П/0509; Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017).

Уплатить госпошлину за государственную регистрацию можно в том числе через МФЦ (п. 7.1 ч. 1 ст. 16 Закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ; пп. "в" п. 3, п. п. 3(2), 3(3) Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 22.12.2012 N 1376).

Шаг 3. Получите документы после государственной регистрации

Срок государственной регистрации права собственности на земельный участок составляет не более семи рабочих дней с даты поступления заявления и документов в орган регистрации прав, а в случае подачи заявления и документов через МФЦ - девяти рабочих дней. Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов. Однако если на момент представления заявления и необходимых документов в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию и документ о ее уплате не представлен вместе с указанным заявлением, то течение срока государственной регистрации начинается с даты получения Росреестром сведений об уплате госпошлины (п. п. 1, 2 ч. 1 ст. 16, ч. 7 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН, которая может быть направлена вам в электронной форме (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

С момента государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок право постоянного (бессрочного) пользования им прекращается (п. 9.1 ст. 3 Закона N 137-ФЗ).

Дополнительный материал
 Как приватизировать земельный участок?

Приватизация земельных участков - это приобретение в частную собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В определенных законом случаях граждане РФ могут приобрести земельный участок в собственность бесплатно, в частности (пп. 1 п. 1 ст. 39.1, ст. 39.5, пп. 6, 7 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ; ч. 5, 6.1, 6.2 ст. 2 Закона от 01.05.2016 N 119-ФЗ; ст. 3.8 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ):

1) граждане по истечении пяти лет со дня предоставления участка в безвозмездное пользование не более чем на шесть лет для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства при условии использования участка в соответствии с разрешенным использованием и, в отдельных случаях, при условии работы по основному месту работы в муниципальном образовании по определенной специальности;

2) граждане, имеющие трех и более детей;

3) иные категории граждан согласно федеральному и региональному законодательству;

4) граждане в отношении земельных участков в Арктической зоне РФ и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока (в настоящем материале этот случай не рассматривается);

5) до 01.03.2031 граждане в отношении земельных участков, на которых располагаются используемые ими для постоянного проживания жилые дома, возведенные до 14.05.1998, расположенные в границах населенного пункта, и право собственности на которые у граждан и иных лиц отсутствует (в настоящем материале этот случай не рассматривается).

Для приватизации земельного участка в случаях, предусмотренных п. п. 1 - 3, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Осуществите предварительное согласование предоставления земельного участка (при необходимости)

Если земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению, необходимо вначале обратиться в уполномоченный орган (в зависимости от того, кому принадлежит земельный участок, в администрацию муниципального образования или территориальное управление Росимущества) с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка (ст. 39.2, пп. 2 п. 1 ст. 39.14, п. 1 ст. 39.15 ЗК РФ; п. 5.35(3) Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 N 432).

К заявлению следует приложить, в частности, документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов (например, приказ о приеме на работу, выписку из трудовой книжки (сведения о трудовой деятельности) или трудовой договор (контракт)), схему расположения земельного участка (если отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать земельный участок), документ, подтверждающий полномочия представителя (если заявление подается представителем) (п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ; п. п. 14 - 18 Перечня, утв. Приказом Росреестра от 02.09.2020 N П/0321).

Заявление может быть подано в уполномоченный орган лично на бумажном носителе, направлено по почте или в форме электронного документа (п. 2 ст. 39.14 ЗК РФ; п. 2 Порядка и способов, утв. Приказом Минэкономразвития России от 14.01.2015 N 7).

Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка или решение об отказе в этом принимается уполномоченным органом в срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления (в 2022 г. - не более 14 календарных дней). В некоторых случаях указанный срок может быть продлен до 45 дней (в 2022 г. - до 20 календарных дней). Срок действия указанного решения составляет два года (п. п. 7, 7.1, 14 ст. 39.15 ЗК РФ; пп. "в", "г" п. 1 Постановления Правительства РФ от 09.04.2022 N 629).

В случае изменения границ земельного участка в решении должны содержаться, в частности, сведения об уточнении границ земельного участка и ваше право на обращение с заявлением о кадастровом учете без доверенности от имени уполномоченного органа.

В случае образования земельного участка в решении должны содержаться, в частности, сведения о проведении работ по образованию испрашиваемого земельного участка и ваше право или право кадастрового инженера на обращение с заявлением о кадастровом учете и государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на образуемый земельный участок без доверенности от имени уполномоченного органа (п. п. 9, 13 ст. 39.15 ЗК РФ).

Если образование земельного участка или уточнение его границ не требуется, вы можете сразу переходить к шагу 3 (пп. 6 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ).

Шаг 2. Проведите кадастровые работы по межеванию и обратитесь в Росреестр

Заключите договор подряда для проведения кадастровых работ по межеванию с кадастровым инженером (пп. 4 п. 1 ст. 39.14, п. 15 ст. 39.15 ЗК РФ; ст. 29, ч. 1 ст. 33, ч. 1, 10 ст. 36 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ; ст. 22 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

В результате кадастровых работ будет подготовлен межевой план земельного участка. Он готовится в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера (ч. 2 ст. 36, ст. 37 Закона N 221-ФЗ; п. 7 ч. 2 ст. 14, ст. 22 Закона N 218-ФЗ).

После выполнения кадастровых работ обратитесь в Росреестр с заявлением о государственном кадастровом учете в связи с изменением границ земельного участка либо с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на образованный земельный участок, если решением уполномоченного органа право на такое обращение не предоставлено кадастровому инженеру (пп. 12 п. 9, пп. 5 п. 13 ст. 39.15 ЗК РФ).

Если заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права представляется в форме документа на бумажном носителе, межевой план прилагается к нему на электронном носителе информации (например, оптический компакт-диск, USB-накопитель), который возвращается заявителю при наличии соответствующего указания на это в заявлении.

В договоре на выполнение кадастровых работ может быть предусмотрена обязанность кадастрового инженера по помещению подготовленного им межевого плана на временное хранение в электронное хранилище, ведение которого осуществляется органом регистрации прав. В этом случае в заявлении о государственном кадастровом учете и государственной регистрации достаточно будет указать его идентифицирующий номер (ч. 3 - 5 ст. 20 Закона N 218-ФЗ; ч. 2, 8 ст. 36 Закона N 221-ФЗ; п. 5 Приложения N 1 к Приказу Росреестра от 30.12.2020 N П/0509).

Шаг 3. Обратитесь в уполномоченный орган

В зависимости от того, кому принадлежит приватизируемый земельный участок, обратиться за его предоставлением нужно в администрацию муниципального образования, на территории которого находится участок, или в территориальное управление Росимущества (ст. 39.2 ЗК РФ; п. 2.2 Административного регламента).

Если, например, земельный участок находится в федеральной собственности, то потребуются следующие документы (пп. 4 - 7 ст. 39.5, п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ; п. п. 14 - 18 Перечня, утв. Приказом Росреестра N П/0321; п. п. 2.8, 2.13 Административного регламента, утв. Приказом Росимущества от 11.09.2020 N 261):

1) заявление о предоставлении земельного участка без проведения торгов;

2) документ, удостоверяющий личность заявителя;

3) документ, удостоверяющий полномочия представителя, если заявление подает представитель;

4) выписка из ЕГРН о приобретаемом земельном участке (можете представить по собственной инициативе);

5) документы, подтверждающие право на приобретение земельного участка (не представляются, если они направлялись в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, по которому принято положительное решение).

В территориальные органы Росимущества вы можете представить заявление и документы лично, в том числе через МФЦ, в электронной форме (подписанные усиленной квалифицированной электронной подписью), а также направить по почте (с описью вложения и уведомлением о вручении) или на почтовый адрес Росимущества или соответствующего территориального органа (п. 2.10 Административного регламента).

Шаг 4. Получите решение о предоставлении земельного участка

Уполномоченный орган принимает решение о предоставлении земельного участка либо об отказе в предоставлении в срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления (в 2022 г. - в срок не более 14 календарных дней). Принятое решение выдается или направляется заявителю (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ; п. п. 2.6, 3.7.1 Административного регламента; пп. "в" п. 1 Постановления Правительства РФ N 629).

Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка (при наличии) является основанием для предоставления земельного участка в собственность (п. 16 ст. 39.15 ЗК РФ).

Шаг 5. Зарегистрируйте право собственности на земельный участок

Для этого уплатите госпошлину и представьте в Росреестр заявление о государственной регистрации права, документ, удостоверяющий личность, решение уполномоченного органа о предоставлении земельного участка. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется. Вы вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти рабочих дней с даты подачи заявления, если документ о ее уплате не был представлен заявителем, орган регистрации прав возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 1 - 2 ст. 14, ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Справка. Размер госпошлины

Размер госпошлины за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок составляет (пп. 22, 24, 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ; Письмо Минэкономразвития России от 20.04.2017 N Д23и-2207):

• 350 руб. в отношении участка для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, а также участка с равнозначным видом разрешенного использования либо участка из категории земель сельскохозяйственного назначения иных видов разрешенного использования;

• 2 000 руб. - в иных случаях.

При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 (п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 3.1, ч. 1, 1.1, 1.5, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; ч. 3 ст. 14 Закона от 30.12.2021 N 449-ФЗ; ч. 3 ст. 80 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 1, пп. 1, 3 п. 2, п. 3 Приложения N 1 к Приказу Росреестра N П/0509; п. 1 Приказа Росреестра от 30.07.2021 N П/0327; п. 2 Приложения к Приказу Росреестра N П/0327; п. п. 1, 2 Приложения 8 к Постановлению Правительства Москвы от 23.04.2014 N 219-ПП; п. 1 Порядка, утв. Постановлением Правительства МО от 19.05.2022 N 496/16):

• непосредственно в ФГБУ "ФКП Росреестра" или МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений и МФЦ, размещенному на сайте Росреестра).

В г. Москве и Московской области прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу;

• при выездном приеме;

• в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра;

• через нотариуса, если им засвидетельствована подлинность подписи на заявлении о государственной регистрации прав.

Обратите внимание! Законом от 30.12.2021 N 448-ФЗ предусмотрено создание ППК "Роскадастр", которой будут переданы в том числе полномочия ФГБУ "ФКП Росреестра", предусмотренные Законом N 218-ФЗ. ФГБУ "ФКП Росреестра" осуществляет свои функции до завершения процедуры реорганизации (ч. 3 ст. 14 Закона N 449-ФЗ; Постановление Правительства РФ от 30.07.2022 N 1359).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (п. 6 Приложения N 1 к Приказу Росреестра N П/0509; Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017).

Уплатить госпошлину за государственную регистрацию можно в том числе через МФЦ (п. 7.1 ч. 1 ст. 16 Закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ; пп. "в" п. 3, п. п. 3(2), 3(3) Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 22.12.2012 N 1376).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН, которая может быть направлена вам в электронной форме (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

 

Дополнительный материал к вопросу "Право безвозмездного пользования земельным участком"

Что нужно знать о праве безвозмездного пользования земельным участком

Участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, можно получить в безвозмездное пользование в строго определенных случаях. Например, его вправе получить садоводческое товарищество, но не более чем на 5 лет.

Частный участок можно передать в безвозмездное пользование, если это не нарушает запреты. Например, коммерческие организации не могут передавать землю своим учредителям.

Передача участка оформляется договором безвозмездного пользования, который заключается в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами РФ. Ранее в земельном законодательстве он назывался договором безвозмездного срочного пользования.

1. Как передать в безвозмездное пользование частный земельный участок

Если участок является частной собственностью, передать его в безвозмездное пользование по договору может практически любое юридическое или физическое лицо (пп. 2 п. 1 ст. 24 ЗК РФ, ст. 690 ГК РФ). Например, можно передать участок партнеру по бизнесу или при наличии оснований сотруднику в виде служебного надела (п. 2 ст. 24 ЗК РФ).

Однако учтите, что коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование своему участнику, учредителю, руководителю, члену органа управления или контроля (п. 2 ст. 690 ГК РФ).

Если обе стороны сделки - коммерческие организации, рекомендуем убедиться, что передача участка в безвозмездное пользование не прикрывает дарение, которое запрещено между такими лицами. В частности, суд может усмотреть признаки дарения, если участок передается в безвозмездное пользование на длительный срок без какой-либо экономической цели. В таком случае сделку могут признать недействительной (п. 2 ст. 170, п. 1 ст. 575 ГК РФ).

Для передачи участка в безвозмездное пользование заключите договор, оформите передачу актом.

2. Как получить в безвозмездное пользование земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности

Получить в безвозмездное пользование такой участок можно лишь в исключительных случаях, которые предусмотрены п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ. В частности, юрлица могут получить участок для сельскохозяйственного, лесохозяйственного или иного использования не более чем на 5 лет без права строить на нем здания и сооружения. Однако это возможно, только если участок включен в перечень участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно для этих нужд не используемых (пп. 10 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ).

Если у вас есть основания получить земельный участок (за исключением служебных наделов), вам его предоставят без проведения торгов в порядке, предусмотренном ст. 39.14 ЗК РФ. Для этого надо подать заявление в уполномоченный орган и заключить с ним договор безвозмездного пользования (п. 1 ст. 39.10, пп. 6, 7 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ).

В отношении служебных наделов договор безвозмездного пользования заключается с организацией, которой участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование. Чтобы получить служебный надел, работник такой организации должен подать соответствующее заявление (п. 2 ст. 24, п. 1 ст. 39.10, пп. 4 п. 7 ст. 39.14 ЗК РФ).

3. Чем отличается договор безвозмездного пользования от договора безвозмездного срочного пользования земельным участком

Ничем не отличается, договор безвозмездного срочного пользования - это прежнее название договора безвозмездного пользования.

До 1 марта 2015 г. земельное законодательство предусматривало договор безвозмездного срочного пользования земельным участком. При этом Гражданский кодекс РФ содержит гл. 36, которая посвящена договору безвозмездного пользования. В связи с этим возникали сомнения относительно того, можно ли применять положения этой главы к договорам безвозмездного срочного пользования земельными участками.

С 1 марта 2015 г. право безвозмездного срочного пользования заменили на право безвозмездного пользования. При этом Земельный кодекс РФ стал прямо предусматривать, что договор безвозмездного пользования земельным участком заключается и в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Изменение названия не повлияло на отношения сторон по уже заключенным договорам. Например, в отношении земель, находящихся в публичной собственности, закон предусматривает, что участки, предоставленные до 1 марта 2015 г. в безвозмездное срочное пользование, считаются предоставленными в безвозмездное пользование. При этом менять документы или вносить соответствующие изменения в них либо в ЕГРН не требуется (ч. 18 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ).